• Comment réduire mes impôts en investissant dans l’immobilier ?
Il est possible de bénéficier de diverses réductions d'impôts en réalisant un investissement immobilier locatif ; la loi Scellier offre une réduction d'impôt susceptible d'atteindre 75.000 €, soit 8.333 € par an pendant 9 ans si l’on s'engage à louer l'appartement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans.

Le dispositif Censi Bouvard permet d'obtenir un avantage équivalent en cas d'investissement dans une résidence avec services, telle qu’une résidence de tourisme, un EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), une résidence pour seniors ou encore une résidence pour étudiants, sous réserve d'un engagement de location d'une durée de 9 ans.

D’autres dispositifs d'incitation fiscale permettent également aux contribuables d'acquérir des biens immobiliers tout en bénéficiant d'avantages fiscaux (Loi Demessine ; loi Malraux ; monuments historiques ; Loi Girardin) ; face au choix ainsi offert, l'important est de définir ses objectifs afin de sélectionner l'investissement le mieux approprié et bénéficier, corrélativement de la réduction d'impôt recherchée.
  • Puis-je cumuler un investissement Scellier et une réduction d’impôt Censi – Bouvard ?
Rien n'interdit à un contribuable de réaliser, au cours d'une même année, deux investissements immobiliers locatifs, l'un au bénéfice de la loi Scellier et l'autre de la réduction d'impôt Censi-Bouvard et de bénéficier, à cette occasion, d’une réduction d'impôt susceptible de s'élever, chaque année, à 16.666 € pendant 9 ans.

Ce montant est, en effet, inférieur au plafonnement des niches fiscales dont le montant annuel est fixé à 20.000 € + 8 % du revenu net imposable du foyer fiscal.
  • Comment réussir mon investissement locatif ?
Le plus important est de définir clairement ses objectifs patrimoniaux et fiscaux s'il s'agit d'acquérir un appartement destiné à être loué.

Il y a lieu de s'intéresser avant tout au marché locatif afin d'identifier l'existence d'une demande, ainsi que le montant du loyer qui pourra être réclamé au locataire.

S’assurer que l'appartement est situé dans un quartier bien desservi par les transports en commun et où existent de nombreux commerces, écoles et crèches s'avère également important.

Une question simple permet, le plus souvent, d’éviter une erreur dans le choix de l’investissement : est-ce que j’aimerais habiter dans ce logement ?

N’oubliez jamais que réaliser un investissement qui offre une réduction d'impôt ne présente aucun intérêt si le logement n'est pas loué ou est mal loué.

Vérifiez enfin, avant toute acquisition, si le prix au mètre carré est bien conforme aux conditions du marché et si les charges ne sont pas trop élevées.
  • Dois-je acheter un logement BBC 2005 pour augmenter ma réduction d’impôt Scellier ?
La réduction d'impôt Scellier est majorée pour les acquisitions réalisées en 2011 et en 2012 lorsque le logement bénéficie du label BBC 2005 (bâtiment basse consommation énergétique) puisque le taux de la réduction d’impôt est, pour la première de ces deux années, de 25 % et pour la seconde de 20 %.

Il importe toutefois de s'assurer que l’augmentation de l’avantage fiscal ne voit pas ses effets neutralisés par le surcoût du logement, puisque celui-ci est construit avec des matériaux et équipements offrant une meilleure performance énergétique.

Certains logements BBC 2005 verront, en effet, leur coût augmenter de 8 à 12 % sans que cette dépense supplémentaire puisse être rentabilisée par une augmentation du loyer, celui-ci étant plafonné par application des règles de zonage propres à ce dispositif fiscal.
  • Comment puis-je sécuriser la location de mon appartement ?
La première et la meilleure des garanties est le choix d'un bon locataire c'est à dire d’une personne qui dispose d'un emploi fixe et de revenus réguliers.

En présence d'une location nue, le montant du dépôt de garantie initialement fixé à deux mois par la loi du 6 juillet 1989 est désormais réduit à un mois ; le locataire peut de surcroît demander aux organismes du 1 % logement l’avance de ce dépôt de garantie qui peut être versé directement au bailleur, étant toutefois précisé que ces dispositions ne concernent que les logements loués nus à titre de résidence principale.

Après avoir vérifié que les ressources du locataire lui permettront du supporter les loyers et les charges, il peut également s’avérer utile de souscrire une assurance visant à garantir les loyers, les charges d’autant que celle-ci est fiscalement déductible.

Il existe deux types de garanties loyers impayés pour le propriétaire :

• la garantie GRL proposée par les assureurs dont le coût est d'environ 2,5 % du montant du loyer ;
• la garantie LOCAPASS proposée par le CIL (1 % patronal) qui garantit jusqu'à 10 mois de loyers impayés pour les loyers mensuels ne dépassant pas 2.300 €.

Depuis le 1er janvier 2010, la garantie LOCAPASS est réservée aux locataires conventionnés (APL ou ANAH).
  • Je suis non-résident. Ai-je intérêt à investir en France ?
Le fait de ne pas être résident français ne constitue pas une contre-indication à la réalisation d'un investissement immobilier en France, notamment si le bien acquis présente un intérêt particulier en terme patrimonial ou de rentabilité locative. En revanche, un non-résident ne peut bénéficier de tous les avantages fiscaux attachés à l'investissement immobilier locatif. C'est ainsi, par exemple, qu’il ne pourra se prévaloir, ni de la réduction d'impôt Scellier, ni de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
  • Je perds mon statut L.M.P. Est-ce un avantage ou un inconvénient ?
Le plus souvent, la perte du statut de loueur en meublé professionnel ne présente que des effets limités sauf, le cas échéant, au regard de la taxation d'éventuelles plus-values de revente.

Rien ne change, en effet, en ce qui concerne les règles relatives à la comptabilisation et à la déduction des amortissements, ni pour celles qui ont trait à l'ISF.

De surcroît, les loueurs en meublé non professionnels qui réalisent une plus-value immobilière sont taxés comme les particuliers, ce qui signifie qu'ils bénéficient d'un abattement de 10 % à partir de la sixième année de détention du bien et sont totalement exonérés après 15 années de détention.

Enfin, un loueur en meublé non professionnel peut accéder à la réduction d'impôt Censi-Bouvard alors que cet avantage fiscal est refusé aux loueurs en meublé professionnels ; il n'est donc pas toujours avantageux de conserver le statut L.M.P.
  • Puis-je prendre ma retraite plus tôt en investissant dans l’immobilier ?
La réponse est clairement affirmative, surtout si les biens sont loués meublés.

En effet, un investissement mobilier bien conçu et réalisé sur un support immobilier performant permet de disposer d'un patrimoine locatif qui génère un complément de revenus pour la retraite et permet, dans certains cas, de prendre celle-ci plus tôt.

Un loueur en meublé immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés est, en effet, regardé comme exerçant une activité professionnelle non salariée depuis une circulaire du RSI en date du 18 mai 2009.

Il peut bénéficier, à ce titre, d’une couverture maladie et continuer à cotiser pour sa future retraite ; les cotisations versées auprès des régimes de retraite de base et de retraite complémentaire sont génératrices de droit, surtout si l'activité locative est bénéficiaire.

Il est donc possible, lorsque l'on s'y prend assez tôt, d’arrêter son activité professionnelle avant l’heure tout en restant officiellement en activité, sous réserve d’être immatriculé au R.C.S, même si, au plan fiscal, l’activité de location meublée est exercée à titre non professionnel.
  • Vaut-il mieux choisir la réduction d’impôt Scellier ou la Censi-Bouvard ?
Tout dépend, en réalité, des objectifs recherchés par l’investisseur.

Si la volonté de celui-ci est de se constituer un patrimoine immobilier susceptible d’être revendu après l'engagement de location de neuf ans, tout en bénéficiant d’une réduction d'impôt, la réalisation d'un investissement Scellier pourra s'avérer pertinente ; si l’objectif est de bénéficier d’un complément de ressources pour sa future retraite et d’assurer, ainsi, la sécurité financière de ses vieux jours, le choix de l’investisseur se portera plutôt vers un investissement Censi-Bouvard, sous réserve d’être sélectif quant au choix du support immobilier, ainsi que la qualité du gestionnaire, afin de bénéficier de loyers garantis pendant une très longue durée.

Le « must » est de réaliser un « investissement mixte » au bénéfice du statut L.M.NP en acquérant deux biens :
• un logement permettant de bénéficier de la réduction d’impôt
• un second logement pour lequel le bénéfice de l’avantage fiscal n’est pas demandé mais qui génèrera des amortissements permettant de neutraliser, pendant une longue période, la fiscalité des revenus locatifs.
  • J’envisage de résilier mon bail commercial. J’apprends que je devrais payer une indemnité à mon locataire. Est-ce vrai ?
En matière de baux commerciaux statutaires, le bailleur ne peut, en principe, mettre un terme au bail qu’à l’expiration de la durée initiale, généralement fixée à 9 ans.

Il est alors tenu de délivrer un congé à son locataire lui indiquant qu’il refuse le renouvellement du bail, au moins six mois à l’avance par voie d’huissier.

Toutefois, il importe de savoir que dans certains cas particuliers, aucune indemnité n’est due.

Mais, la plupart du temps, le locataire pourra prétendre au paiement d’une indemnité dite d’éviction destinée à couvrir l’ensemble des préjudices résultant de la non poursuite de son bail commercial.

En pratique, on constate que le montant de l’indemnité représente une somme généralement comprise entre 12 et 36 mois de loyers, selon les usages constatés dans la profession.
  • J’ai acheté un appartement dans une résidence avec services et l’ai donné à bail à un exploitant qui ne me paie plus mes loyers depuis plusieurs mois. J’ai appris qu’il avait déposé le bilan. Que puis-je faire ?
Le risque encouru est de voir toute démarche entreprise au plan judiciaire totalement paralysée par la situation de faillite du débiteur.

L’ouverture d’une mesure de sauvegarde ou de redressement du gestionnaire empêche, en effet, les bailleurs d’entreprendre toute action individuelle visant à obtenir le paiement des loyers ou la résiliation du bail.

Il convient, en toute hypothèse, de déclarer sa créance dans un délai de deux mois suivant la publication du jugement d’ouverture de la procédure au BODACC.

Diverses situations peuvent ensuite se présenter selon la nature de la procédure ouverte et selon les perspectives de poursuite de l’activité locative.

Il n’existe pas de réponse « standard » compte tenu de la diversité des situations rencontrées puisqu’il peut y avoir – ou non – changement d’exploitant. En réalité, il faut procéder à un examen attentif des paramètres propres à chaque dossier pour apporter une réponse « ciblée » compte tenu du marché locatif et des perspectives de poursuite de l’exploitation.
  • Je considère que j’ai été floué lors de mon investissement immobilier. J’envisage d’engager des poursuites à l’encontre du promoteur, du notaire et du commercialisateur. Est-ce possible ?
L’introduction d’une action judiciaire implique l’existence d’un préjudice ainsi que d’une faute, et, enfin, un lien de causalité entre l’un et l’autre.

La première étape consiste donc à réunir suffisamment d’éléments (documents, justificatifs, courriers, plaquettes…) permettant de caractériser une faute de nature à engager la responsabilité de son ou ses auteurs.

Il convient également de déterminer les objectifs poursuivis car l’action peut viser l’obtention de dommages et intérêts ou l’annulation pure et simple de la vente, voire la condamnation de la ou des personnes responsables.

Une analyse préalable du dossier s’avère toujours nécessaire, afin d’identifier l’opportunité et la pertinence d’une action contentieuse, puis de définir la stratégie à adopter.
  • Est-il possible de constituer une société d’auto-gestion pour remplacer notre gestionnaire défaillant et permettre de continuer l’exploitation de notre résidence de tourisme ?
Rien n’interdit, dans certains cas, aux bailleurs de constituer entre eux une société de gestion.

Cette faculté a, en effet, été « prévue » dans la loi de finance pour 2010 dans le cadre du dispositif DEMESSINE qui offre une réduction d’impôt aux personnes qui procèdent à l’acquisition de logements au sein de résidences de tourisme classées situées dans certaines zones spécifiques, telles que les zones de revitalisation rurale (ZRR).

Pour autant, cette solution suppose que soient prises, en amont, certaines précautions compte tenu des risques existant tant au plan fiscal qu’au plan juridique.

Le métier d’exploitant de résidence de tourisme ne s’improvise pas et suppose, en outre, de s’attacher les conseils et les services d’un professionnel du secteur disposant d’un véritable savoir-faire en la matière.

Le choix de la forme de la société revêt également une grande importance, de même que les conditions d’entrée et de sortie du capital qui doivent être traitées dans les statuts ou dans un pacte annexe.

La mise en œuvre d’une telle solution implique, enfin, l’existence d’un véritable consensus entre les copropriétaires concernés.
  • Est-il vrai que mon gestionnaire peut demander judiciairement une réduction du loyer lorsque celui-ci a été augmenté du fait de l’application de la clause d’indexation prévue dans le bail commercial.
Selon l’article L. 145-39 du Code de commerce, il est possible de demander la fixation judiciaire du loyer, chaque fois que celui-ci a évolué de plus du quart depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire.

Pour autant, l’application de ces règles ne permet pas de garantir à l’exploitant que le loyer soit revu à la baisse.

Tout dépend, en réalité, de la situation particulière du dossier au regard de la correspondance entre le montant du loyer prévu au bail et la valeur locative réelle des biens loués.
  • Mon gestionnaire veut m’imposer le remplacement de l’indice du cout de la construction par l’indice des loyers commerciaux pour l’application de la clause d’indexation de mon bail commercial. En a-t-il le droit ?
La réponse est clairement négative, puisque le preneur ne peut modifier unilatéralement le bail, et donc les conditions d’indexation du loyer.

Un éventuel changement d’indice ne peut être envisagé que d’un commun accord entre les parties.

Pour autant, les hausses régulières et répétées de l’indice du coût de la construction, bien qu’ayant eu un effet d’aubaine favorable aux propriétaires bailleurs, a bien souvent affecté l’équilibre même du bail commercial.

Il n’est pas anormal que certains exploitants aient souhaité obtenir un réaménagement de la clause d’indexation.

Il existe, en la matière, un certain nombre de solutions permettant de préserver les intérêts des bailleurs et de leur locataire, sans mettre en péril l’équilibre de l’exploitation.